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      房地產開發商崩盤樣本:樓盤捂了兩年,欠下40億巨債
      發布時間:2016-01-25 10:57:46  來源:網絡  熱度:1377℃   返回

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      作者:江風揚

      來源公眾號:金錢注意(ID:money9918)



      1
      一個房地產崩盤樣本


      先上個案例,朋友告訴的實事:某地一開發商,為人低調,自奉菲薄,克己勤免,攢一樓盤,實指望以此大發,裝修都搞完了,還沒開賣,今年爆了。朋友為公司上門討債,才了解到情況,該老板已欠下40多億的巨債,而樓盤,也許在去年高峰期能賣10多個億,現在能賣個零頭就不錯了。


      朋友查了賬本,40多億的欠款,實際借的錢才19個億,其余都是歷年攢下的利息。我聽了差點打一趔趄,但后面還有更驚人的:其實該樓盤兩年前就已蓋好,老板捂著不賣,表面上看,老板似乎是貪心,想賺得更多,而事實是,當時老板就已經資不抵債了,即使是當時以市價賣掉,老板也已無法清償欠款。站在老板的角度,與其馬上坐牢,不如把樓盤捂在手上,反正房地產蒸蒸日上,手上有個樓盤就有故事講,就能融到錢,萬一將來樓市暴漲,他就把故事講圓了:償清所有的債務,還能賺一筆。只可惜,現實很殘酷:房價漲幅已跑不過利率漲幅,只有崩盤一條路。


      更殘酷的是,老板把自己的親朋好友全拉下水了。坐在他辦公室哭喪著臉討債的,不是兄弟就是同學。他的一個同學,原是某銀行支行高大上的行長,自己的錢要不回來不說,銀行貸的錢也要不回來,該行長因此被貶為專職討債的,什么時候要回錢什么時候回去上班。他的兩個堂兄弟,為這樓盤獻出了數千萬的積蓄,又從老家借來上億資金,全部填進這個樓盤,這億元資金,都是從眾鄉親的口袋里以高利弄到手的,人頭有數百之多。他們不知道事情已到了不可收拾的地步,還在不停地催利息。朋友和他們坐一起要債的時候,就聽到不停的電話來,兩兄弟不停地對電話說:利息明天就還!明天就還!


      我相信這幫要債的一定恨不得將老板碎撕萬段,但一個死老板一分錢都不值。要是這老板的肉每一小塊值一塊錢,我肯定,要不了多久他就會變成40億塊。


      2
      炒錢是如何淪為龐氏騙子的?


      說這個案例,是因為最近看到太多的高利貸炒錢崩盤慘案了:以廣東、四川、浙江、江蘇為最多,說高大上點,叫民間金融,說符合實際點,我叫他民間炒錢龐氏騙局。卷入其中的民間公司基本上不是擔保、小貸,就是理財公司、P2P平臺,或者小型開發商,參與者大多沒什么金融常識,也沒什么經濟意識,對“風險”二字完全不認識,眼里就一樣東西:高利,一開口就跟你談三分的利,四分的利,說二分的利那都叫沒本事。


      從各種炒錢公司崩盤的模式來看,我把它們歸納為這么幾種:


      第一種,有自己的故事和題材的,一般不是在內蒙古或新疆某個你叫不出名字的地方有個礦,就是在某個三四線城市城郊結合部有塊地,要不就跟你說能搞到齊白石范曾達芬奇梵高的畫,坐等升值。玩的人是真誠相信,如我上面提到的案例,他是真誠相信那是一樁事業,只要把錢交給他,他就讓你賺更多的錢。這種人一般剛開始是認真的,到中間撐不住了,就半真半假了,到最后,為了茍延殘喘,徹底淪為蒙人。


      第二種,一般都曾經有個實體,資產型公司,相對有錢,比如開發商,在資產泡沫大起時,他看到了資金與資產之間互動加杠桿的套利空間,就開始玩資金了,弄個擔?;蛐≠J公司,用融來的錢買資產,用資產質押再融資,再買資產,如此循環。手筆很大,門面也很大,資金動員能力強,欺騙性也很強,這種公司一般在全國多個開發區都有塊地,這里那里有個礦,有點物業,再以低價買來真真假假的黃花梨或字畫什么的,做大資產。攤子大,鏈條長,杠桿高,資金鏈緊,一旦資產價格有個風吹草動,就會崩,而這種公司一旦崩掉,往往波及面廣,債務黑洞極大。


      第三種,沒什么實力,看見別人炒錢眼熱,也糾集個理財或擔保公司,這種公司好的一般做影子銀行的下游,相對安全,差的就做了前述兩種公司的下游,為他們找錢,自己居間,吃上下游資金價差,一般他到手的資金到在2分以上,再3分4分倒給別人,等到別人一崩,他也跟著就倒了。這種等級的公司做業務,一般連哄帶騙,信用不高,只能在熟人圈子里騙,最后上當的多是鄉親、親戚、同學、朋友,通常叫殺熟。


      最后一種,一上來就把自己定位成龐氏騙子,以高利誘惑那些貪婪的人。這種人一般先弄個P2P平臺,發個理財產品,給出來的利率高得讓你心跳。他們騙一波錢到手后,就騙下一波,用第二波騙到的錢,付第一波錢的利息。那些拿到高利的人感覺到了誠信,就拿更多的錢往里砸。等到第三波融資到手,龐氏騙子就玩人間蒸發。目前這種龐氏騙子已經開始進化了,不再是龐氏玩法了,直接開騙:還是用P2P平臺,還是高利開誘,但騙到第一波錢后,立刻卷款逃跑,至多花大錢買個法人替他坐牢。


      這里給個經典案例吧,央視不久前報的:深圳金鼎祥投資公司,有一個理財分紅產品收益驚人,月利息高達10%至12%,投資人剛開始每個月都能按時拿到對方承諾的利息,后來不惜幾千萬幾千萬往里投,之后,這家公司突然失聯,將近十萬投資者所有投資“化為烏有”。


      3
      對民間資金的引蛇出洞


      為什么突然涌現了這么多各式各樣的高利貸公司呢?這全拜四萬億大投資所賜。


      2008年11月四萬億大投資推出后,金融機構差不多哭著喊著往外貸錢。多少年來只見你求銀行,什么時候見過銀行求過你?但這時侯,銀行有政治任務,要把錢放出去,倒過來了。當時貸款人稍微弄點資料,別讓銀行臉上太過不去,就把貸款拿了。事情就有這么夸張。


      一轉年,到2009年上半年,經濟形勢看看有點穩了,銀監會就開始出手,要往回收了,時間是當年7月份,銀監會發一個內部征求意見稿,要管一管這信貸口子。風一吹,股市就見到了6000點大跌以后的高點:3478點。


      這時候其實大家都醒過來了,對金融危機的恐懼也過去了,都琢磨著貸錢來玩兒了,但央行已不給你機會了,2010年,央行出臺政策,對信貸實行總量控制,而且是按季給額度,雖然貸錢兇猛,但一下子有了上限,銀行差錢差得直叫喚,一般到4季度,銀行基本上就沒錢放了,額度用完了。


      央行銀監這一著,等于是給地方打了一記悶棍。4萬億大投資出來以后,各地政府規劃配套的投資達18萬億之巨。本來中央還怕地方政府拿著捏著不敢投,但地方政府才不管呢,好比一人早就想進賭場,一直被爹管著不敢進,現在爹讓去了,他還怕把家產輸光嗎?但地方政府的玩法很快就把爹給嚇著了,這是“崽賣爺田不心痛”的節奏嘛,所以就出手勒著點韁繩,這一勒,問題又來了:18萬億攤子已經鋪開了,不給錢就等著爛尾。爹你就看著辦吧!


      要說這時候國際經濟形勢還沒完全穩住,美國還一輪一輪的搞QE呢。中央真要是把錢袋子口子扎緊了,經濟出了問題誰負責?但不扎緊錢袋口子,金融系統鬧崩了,那更不好收場。怎么辦?


      得有新招!


      新招就是:守住正路,大開旁門,對民間資金進行引蛇出洞。


      守住正路就是對銀行系統的信貸進行總量控制,這是計劃經濟,按季給配額,貸款利率也低,能夠拿到這種便宜資金的,也就央企、大國企或地方政府好項目。這是金融小灶,能吃小灶的,得高大上夠級別。


      大開旁門就是放開民間金融,搞活民間金融市場,對影子銀行以放為主,以管為輔。壓低存款利率,讓存款利率跑不贏通脹,用實際的負利率,加上民間金融誘人的高利率,將那些長期躲在銀行的儲蓄資金引出來,投入到有史以來最大的投資大躍進當中去。


      這一招確實有效,于是我們看到了建國以來最龐大、最活躍、也最讓人心跳的民間高利貸盛宴!


      4
      炒錢國家隊的民間扮相


      今天回過頭來看,2008年以來中國經濟的打法完全脈絡清晰了:


      一、啟動兩個領域的大投資穩增長:一個是大基建,一個是房地產。大基建歸功于各級政府,即4萬億+18萬億。房地產泡沫一要歸功于人民幣升值,二要歸功于地方政府推動。


      二、大基建和房地產又是相互支撐相依為命的兩個相關體:沒有大基建,投資上不來,經濟增長沒保證,人民幣升值可能會立刻掉頭轉為貶值,那么房地產及各種資產通脹無從談起;同樣,沒有房地產熱,沒有越來越高的地價,地方政府既賣不出地價,又無從將土地質押融資,就沒有錢搞基建。只有雙方珠聯璧合,才有穩定的經濟增長。


      三、無論是大基建,還是房地產,對資金的需求都是十分巨大的,如果單從銀行一個口徑往外出資金,那么,一旦泡沫破滅,風險全部集中在銀行,這是關系到社稷安危的大事,這么大責任,誰都負不了,唯一的辦法就是啟動全民資金,將風險分散到全社會。


      所以,銀行系統分裂成雙軌:一軌為表內,服從央行銀監的各種管制,有信貸控制,有存貸比考核,有計劃利率,另一軌在表外,不受考核管制,各式各樣的理財產品,龐大的理財資金池,成為民間資金市場資金最大的源頭。


      跟著是信托資產的跳漲,短短幾年就直奔10萬億。雖無法律文件規定,但剛性兌付的隱性承諾,相當于為各種大資金進入房地產、進入礦藏資源、進入地方融資平臺提供了背書,有了這種背書,才會讓那些大的民間資金,以及那些進來的境外熱錢,無所顧忌地進入了房地產和大基建的第一線。


      這兩個都是穿了便衣的國家隊,只不過是民間扮相而已,而真正的民間金融的主體:擔保、小貸、典當、理財公司、P2P,都只是它們的小弟、跟班、上下游,如果把民間金融市場比喻成生態群落,那么民間扮相的銀行信托就是獅虎,而其它的只能算土狼、豺狗、禿鷲,起的是補充作用。


      但民間并不明了這一局勢,他們只知道炒錢很賺,比辛辛苦苦做實業要容易賺錢多了,就紛紛入局,卻并不明白,錢從何來?財富從何而來?對于他們當中的絕大多數人來說,知其然有錢賺就行了,何必費神費力去知其所以然呢?他們認為,竭力搞清所以然的那些家伙,都是些吃飽了撐的傻子。


      直到現在,舉目中國,我所見到的,大多都是些認為“知其所以然是扯淡而多余”的機靈成功人士。我祝福他們!


      5
      錢生錢,錢從何來?


      但銀行信托們是知道錢從何賺的,他們一直都“知其所以然”??赡芩麄兦芭_執行人員不一定清楚,但他們的總部一般都有一個龐大的宏觀研究團隊,他們對國際國內金融局勢了然于胸,洞悉這波炒錢的財富效應源頭在哪?何時消失?


      那么,這一波炒錢的真正源頭動力在哪呢?


      在美國,在美聯儲,在美元。


      金融危機之后,美聯儲先拿出大資金救助金融系統,后來又連續搞了三輪QE,歐洲日本也都搞量化寬松,全球資金泛濫。這些資金,在它們的本國,是呆不住的,因為它們本國資產在通縮,利率是零利率。只能出境去尋找收益高地。這個高地就是中國。


      中國其實也可以不把自己做成一個收益高地的。那得有個前提:經濟零增長或負增長,國內資產通縮,利率為零,人民幣還想出境找吃的呢,那么一準,熱錢對你沒興趣。


      但中國做不到。經濟不增長?中國玩不起。于是我們經歷了一波中華民族有史以來最大的基礎設施建設。大基建,穩增長,熱錢流入、資產特別是房地產的通脹,人民幣成為利率最高的貨幣。


      那么高的利息,誰會要這么貴的錢?做什么樣的生意,在付掉了年化30%-40%的資金費用之后,還能有錢賺呢?


      有:地方政府和房地產開發商。


      地方政府對資金的廉貴不在乎,只要能搞到錢,把GDP做上去,大領導能升官,其它都是小事,至于還得起還不起,他們根本就沒怎么想,實在還不起,沒關系,咱已升官走人了,把爛攤子留給下一任吧。


      房地產開發商,特別是中小開發商,拿塊地就已經費力了,到銀行貸,銀行不給貸,所有開發貸都已被叫停。股市呢,已喪失了融資功能,就算沒喪失,也不給房企融資。房地產的資金來源只有兩條路:要么境外弄錢,以貿易的方式進來,要么境內走高利貸,如我開頭舉的案例。


      對于開發商來說,他們相信房價永恒上漲,因為他們被中國人口、城市化、剛需這一連串他們容易明白的概念洗腦了,他們相信只要把房建起來了,就有錢賺,40%的利率算什么?


      對于放貸人來說,40%的高利放出去,確有回款之慮,但是不怕,一個樓盤值2個億,我只貸1個億給它,還讓它全額抵押,就算房價跌50%,我也能把本息收回來。但他們不知道,大多樓盤都早已重復抵押,抵押給你的,也抵押給了別人,編的都是同樣的故事,如我說的第一個案例,它早已資不抵債了,就算你那到了那個樓盤的產權,那也是個無數債務糾紛的產權,有無數官司在等著你。


      6
      螳螂捕蟬,黃雀在后


      概括地說,這一輪炒錢就是國際貨幣大放水的經濟形勢和中國經濟發展階段共同促成的中國資產大通脹所致。


      隨著國際經濟形勢變化,以及國內政治經濟形勢的變化,炒錢所賴以生存地基礎條件也處在急劇的變化之中。


      首先,管理層新班子上臺,即嚴控地方債、清理地方債。地方融資平臺的融資規模即開始急遽地縮水。


      緊接著,央行、銀監開始一輪一輪出政策,對影子銀行,主要是炒錢國家隊的銀行表外業務進行清理。


      從清理銀信合作、到清理理財資金池,直到今年5月五部門聯手出臺127號文,一輪比一輪政策緊,逐步收網,至今年,基本上算是把炒錢國家隊給HOLD住了,影子銀行也大幅瘦身。

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